Bevor Sie bauen, noch besser,
bevor sie den Baugrund kaufen,
fragen Sie den Geologen !!!

 

     B O D E N R I S I K O   u n d   S T A N D S I C H E R H E I T


Bodenrisiko des Bauherren
Standsicherheit

  1. Für die Umwidmung in Bauland
  2. Für die baurechtliche Genehmigung
  3. Für den Bau und die technische Planung
  4. Gegenüber Grundwasser
  5. Gegenüber Oberflächenwässer
Kosten sparen: Keller einbauen

 

     Bodenrisko des Bauherrn und Grundeigentümers:


Grundfrage jedes Baues ist das rechtliche  Bodenrisiko des Auftraggebers.
Das Bodenrisiko trägt nach OGH grundsätzlich immer der Bauherr, der einen Grund  zur Bebauung vorgibt,
so wie einem Schneider ein Stoff zur Herstellung eines bestimmten Anzuges gegeben wird.

Der Boden kann z.B. eine Altlast (Eluatklasse 2b oder schlechter, wie z.B. häufiges Autowaschen, Motoröl, Entfettung von Metall-Lackierteilen) aufweisen, für deren Entsorgung von der Behörde grundsätzlich der jeweilige Eigentümer herangezogen wird. Erst im zivilrechtlichen Regreßweg kann dann der Vorbesitzer (als möglicher Verursacher?) geklagt werden. Diese "Unbedenklichkeitsbescheinigung" kann durch eine Bodenuntersuchung erbracht werden und kann als Bedingung für das Wirksamwerden des Kaufvertrages  vom Verkäufer verlangt werden.

Es kann sich beim Aushub einer Baugrube auch herausstellen, daß der Untergrund bodenmechanisch "schlechter" ist als geplant und die Baufirma ihrer Warnpflicht nachkommt und Mehrkosten geltend macht.
Meist werden von der Baufirma nun zusätzliche Baumaßnahmen als  notwendig vorgeschlagen und in einem Nachtragsabgebot zur Durchführung vorgelegt, andernfalls sie keine Gewährleistung für den Bau übernehmen kann und den Bau nicht weiterführen kann. Hier ist ein guter Geologe gefordert, notwendige Aufwendungen von "Bodenvergoldung" zu unterscheiden (z.B. bei Böschungen unter 5 m Höhe).
Es gibt nämlich auch (Bau-)Firmen, die das systematisch zur Auffettung ihres Billigstangebotes machen.
In jedem Fall kann der Geologe Bauvorschläge machen und, falls die Baufirma die Haftung ablehnt, für die Durchführung auch die Haftung mit seiner Planungshaftpflichtversicherung übernehemen.

Es gibt nämlich auch (Bau-)Firmen, die das systematisch zur Auffettung ihres Billigstangebotes machen.
In jedem Fall kann der Geologe Bauvorschläge machen und, falls die Baufirma die Haftung ablehnt, für die Durchführung auch die Haftung mit seiner Planungshaftpflichtversicherung übernehemen.

Die Planunghaftpflichtversicherung beträgt meist 363.000 € (5 Mio S), für mein Büro beträgt sie 726.000 € (10 Mio S). Sohin kann das Bodenrisiko durch den Geologen immer mehr eingegrenzt und minimiert werden.
Ein Restrisiko verbleibt in der Natur aber grundsätzlich, da diese nicht homogen aufgebaut ist und daher das Bodenrisiko (Baustoff) beim Bauherrn verbleibt.



 

    Standsicherheit

     1. für die Umwidmung in Bauland:


Die Standsicherheit des Baugrundes (äußere Standsicherheit) ist die Voraussetzung für die Umwidmung.
Dazu gehören Untersuchungen auf Rutschungen (braune Zone), Wildbäche (gelbe Zone), Muren, Erdfälle, Suffusion und andere Einflüsse und der Vorschlag der notwendigen unterstützenden Baumaßnahmen.  

   2. für die baurechtliche Genehmigung:

Die Standsicherheit des Bauwerkes (innere Standsicherheit) ist die Frage für die baurechtliche Genehmigung durch den Bürgermeister. Hier sind Untersuchungen für die Gründungstiefe und Gründungsart zu durchzuführen, woraus dann die Empfehlung für eine Flachgründung (Einzel-, Streifen- oder Flächenfundament) oder eine Tiefgründung (Pfahlgründung, Brunnengründung, etc.) folgt. Kann es Nachbarbauwerk Setzungsrisse geben?

       3. für die technische Planung und Bauausführung:

Dafür benötigen Sie, der Baumeister oder der Statiker Angaben über den Bodenaufbau, Bodenkennzahlen wie Bodenbelastbarkeit, über die Art und Tiefe der Fundierung, über die maximale Aufschüttung  sowie über die Funktion des Bauwerkes (wie rüttelnde Arbeitsmaschinen, Erschütterungsdämpfung für Präzissionsmaschinen).  

   4. gegenüber Grundwasser:

Wird in den Grundwasserbereich gebaut, sind besondere Maßnahmen zu berücksichten.
Kann der Baugrund entwässert oder der Grundwasserspiegel gefahrlos abgesenkt werden? Kann es zu Kohäsionssetzungen führen?
Wie groß wird die Wasserhaltung in der offenen Baugrube sein und wohin leite ich gefahrlos ab?
Führt die Drainage auch nach Baufertigstellung noch Wasser?
Wenn ich ich fremde Wasserrechte beeinträchtigen könnte, welche Beweissicherung bis in welche Entfernung ist notwendig und wie wehre ich mich vor Klagen?
Wann brauche ich eine wasserrechtliche Genehmigung und wie erreiche ich sie?
Eine große Wasserhaltung ist auf Grundbruch zu überprüfen.
Folgen wie Risse im Haus, Baugruben-Böschungsbruch, "Absaufen" der Baugrube werden dadurch vorgebeugt.
 

   5. gegenüber Oberflächenwasser:

Oberflächenwässer können Wildbäche, Überschwemmungen, Erosionen, Muren sein. Es ist ihr Potential zu abzuschätzen bzw. zu berechnen und die notwendigen Maßnahmen vorzuschlagen.
Es können aber auch kleine Wassermengen wie die Versickerung von Dachwässern oder Verkehrswässern den Untergrund  beeinträchtigen. Es ist dann anstelle der Versickerung ein Retentionsbecken
(Bemessung z.B. nach ATV A 138: 19 l/m²) vorzuschlagen und eine Entleerung in einen Vorfluter vorzusehen.
Es kann Regenwasser oder eine Dachwasserversickerung bei einem Haus auf auf einem Moränenrücken (Kelleraushub wirkt da wie eine wasserdichte Wanne) zu einem Wassereinbruch im Keller führen.
 


        Kosten sparen:

Kosten sparen im Wohnungsbau ist immer geboten. In diesem Zusammenhang wird als kostensenkende Maßnahme teilweise der Verzicht auf eine Unterkellerung der Gebäude gefordert. Wer jedoch ohne Prüfung individueller Platz- und Nutzungsbedürfnisse sowie Wiederverkaufswert etc. argumentiert, der handelt unüberlegt. Was sich zunächst als Einsparung darstellt, kann dem Bauherrn schon bald teuer zu stehen kommen, denn:

Der Keller läßt sich nachträglich nicht mehr einbauen.

In der Flexibilität seiner Nutzung steht der Keller sowohl im Einfamilien- und Reihenhaus als auch im mehrgeschossigen Wohnungsbau allen anderen Räumen des Hauses nicht nach. Er entlastet die Wohnflächen. 

Kellerräume übernehmen jedoch auch oft in der Vorplanung unberücksichtigte technische Funktionen zur Unterbringung der Heizungs- und/oder Klimaanlage, des Brennstofflagers oder Solar- oder Wärmepumpe, als Nutzungsraum für zukünftige Technologien.

Bei nicht unterkellerten Reihen- und Doppelhäusern muß auch mit einer Verschlechterung des Schallschutzes zwischen den Häusern gerechnet werden. Fehlt die Unterkellerung, ist die Laufstrecke des Schalls von Gebäude zu Gebäude kürzer, die Schalldämmung verschlechtert sich somit erheblich. Dies bedeutet, daß etwa die vierfache Schallenergie vom Nachbarn in die eigene Privatsphäre eindringt. Erhöhte Schallschutzanforderungen (> 67 dB), die von Reihen- und Doppelhäusern in der Regel erwartet werden, können bei durchgehender Bodenplatte ohne Keller nicht erfüllt werden. Ein Trennen der Bodenplatte erfordert konstruktiv sehr aufwendige Maßnahmen (z.B. Neoprenpolster).
Eine Abdichtung und Außendämmung (Frosteindringtiefe) der Kelleraußenwand (Perimeterdämmung) ist sinnvoll. Ein nachträglicher Aushub ist sehr aufwendig. 

Die vermeintlichen Einsparungen bei einem Verzicht auf den Keller müssen relativiert werden :
Eine frostsichere Gründung des Hauses in einer Tiefe von 100 cm unter Geländeoberkante ist immer erforderlich. Mit Verlängerung der Wände um 1,50 m und einer Bodenplatte ist der Keller bereits erstellt. Die Mehrkosten für einen Keller sind erheblich niedriger, als vielfach behauptet. Die kostengünstigste Wohn/Nutzfläche entsteht im Keller!
 

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